Nieruchomości

I. NIERUCHOMOŚCI

Zgodnie z definicją zamieszczoną w Kodeksie cywilnym nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomości dzielą się więc na trzy kategorie:
1) nieruchomości gruntowe,
2) nieruchomości budynkowe,
3) nieruchomości lokalowe.

Akt notarialny

I. Nieruchomości gruntowe

NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWE mogą być zabudowane (np. domem jednorodzinnym, halą magazynową, budowlami i urządzeniami) lub niezabudowane. Szczegółowe określenie nieruchomości wynika z danych zamieszczonych w ewidencji gruntów i budynków (prowadzonych przez starostwa powiatowe). Określa ona jaka działka (działki) ewidencyjna tworzy nieruchomość, jaka jest jej powierzchnia, rodzaj użytków gruntowych. Aby ustalić szczegółowe położenie nieruchomości, jej powierzchnię, rodzaj użytków należy uzyskać wypis z rejestru gruntów. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana rodzaj budynków, ich położenie, przeznaczenie, funkcja użytkowa wynikać będzie bądź z wypisu z rejestru gruntów bądź z wypisu z kartoteki budynków. Budynki, budowle i inne urządzenia trwale związane z gruntem, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania stanowią część składową gruntu a nie odrębną nieruchomość. Tak więc dom jest częścią składową gruntu a nie odrębną nieruchomością budynkową (patrz niżej). Nabywając grunt nabywamy jednocześnie jego części składowe w tym budynki. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych.

 


 

II. Nieruchomości budynkowe

NIERUCHOMOŚCI BUDYNKOWE to budynki trwale z gruntem związane, jeżeli na mocy przepisów stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Taka więc odrębna nieruchomość budynkowa może więc zaistnieć tylko wtedy, kiedy możliwość taką przewiduje przepis szczególny. Jeśli chodzi o aktualny stan prawny to wskazać można na trzy przypadki, w których ustawodawca dopuszcza powstanie odrębnej od gruntu nieruchomości budynkowej. Pierwszy dotyczy nieruchomości budynkowej, której prawo własności przysługuje użytkownikowi wieczystemu gruntu i która stanowi nieruchomość odrębną od nieruchomości gruntowej, na której jest posadowiona, przy czym własność tej nieruchomości gruntowej przysługuje Skarbowi Państwa, gminie lub innej jednostce samorządu terytorialnego.

Nieruchomość gruntowa jest przy tym oczywiście oddana w użytkowanie wieczyste. Podstawę prawną dla wyodrębniania w takim układzie prawnym nieruchomości budynkowej odrębnej od nieruchomości gruntowej, na której ten budynek się znajduje, stanowi art. 235 § 1 KC stanowiący, że budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Regulacja dotycząca takiej odrębnej własności budynku przysługującej użytkownikowi wieczystemu zawarta jest w Kodeksie cywilnym (art. 232-243 KC) oraz ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 z późn. zm.) (art. 27–33, 62-64, 69). Drugi i trzeci przypadek dotyczy odrębnej własność budynków przysługującego rolniczej spółdzielni produkcyjnej na użytkowanym przez nią gruncie wniesionym w ramach wkładu gruntowego członka tej spółdzielni bądź budynków wzniesionych przez tą spółdzielnię na gruncie stanowiącym własność członka tej spółdzielni. Przypadki te występują obecnie sporadycznie.

Odrębna własność budynku jest wyjątkiem od zasady superficies solo cedit (łac. To, co jest na powierzchni, przypada gruntowi ). We wskazanych powyżej przypadkach mamy do czynienia z odrębną od gruntu nieruchomością budynkową, a zatem są to odstępstwa od ogólnej zasady, w myśl której budynek taki stanowiłby część składową gruntu (art. 48 KC). Również inne niż budynki urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 904 z późn. zm.) z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształcone zostało w prawo własności tych gruntów. Dotyczy to zarówno budynków mieszkalnych jednorodzinnymi jak i wielorodzinnymi, a w określonych przypadkach również innych budynków (np. gospodarczych, garaży), jeżeli znajdują się na tej samej nieruchomości co budynki mieszkalne i umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przekształcenie następuje z mocy prawa (ex lege) a okoliczność tą potwierdza zaświadczenie wydane przez właściwego starostę (w odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa) lub prezydenta, burmistrza lub wójta (w odniesieniu do gruntów gminy). Zaświadczenie stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej i ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. grunt będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowany zostanie budynkiem wielorodzinnym lub jednorodzinnym, przekształcenie użytkowania wieczystego następuje w momencie oddania budynku do użytkowania, o którym mowa w przepisach Prawa budowlanego.

 


 

III. Nieruchomości lokalowe

NIERUCHOMOŚCI LOKALOWE to część budynku trwale związanego z gruntem, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W aktualnie obowiązującym stanie prawnym przepisy takie zawiera ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048), która określa kategorię nieruchomości lokalowych. Nieruchomości lokalowe to zarówno lokal mieszkalny jaki i lokal o innym przeznaczeniu (usługowy). Nieruchomością lokalową może być jedynie lokal samodzielny, to jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zasadę tą stosuje się również do samodzielnych lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydaje starosta. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane "pomieszczeniami przynależnymi". Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Odrębna własność lokalu może zostać ustanowiona w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. 

 

 

II. KSIĘGI WIECZYSTE

Dla wszystkich rodzajów nieruchomości prowadzi się księgi wieczyste. Celem ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz że prawo wykreślone nie istnieje. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Celem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wzmocnienie pewności obrotu gospodarczego przez narzucenie bezwzględnej przewagi stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy;
2) prawu dożywocia;
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji rządowej albo jednostki samorządu terytorialnego;
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
5) służebnościom przesyłu.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub skardze kasacyjnej oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Księga wieczysta zawiera cztery działy. Dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości (położenia, powierzchnia, rodzaj nieruchomości) oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Dział II obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Dział III przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (służebność, prawi dożywocia), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym (zakaz zbywania i obciążania nieruchomości) oraz na wpisy innych praw i roszczeń (ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, ogłoszeniu upadłości właściciela nieruchomości, roszczeń z umów deweloperskich, przedwstępnych, zobowiązujących do zbycia). Dział IV przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Nadal występują w obrocie nieruchomości dla których nie zostały urządzone księgi wieczyste. Nie ma zakazu rozporządzania takimi nieruchomościami, z tym, że notariusz dokumentujący umowę przeniesienia (obciążenia) takiej nieruchomości zobowiązany jest złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej dla takiej nieruchomości.

 

III. SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (SWPL) jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym na nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni mieszkaniowej. SWPL jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Zbycie SWPL obejmuje także wkład budowlany, który został wniesiony do spółdzielni. Umowa zbycia SWPL powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni. Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część SWPL. W przypadku sprzedaży ułamkowej części SWPL pozostałym współuprawnionym z tytułu tego prawa przysługuje prawo pierwokupu. Umowa sprzedaży ułamkowej części SWPL zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o sprzedaży lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna. Nabywca SWPL staje się członkiem spółdzielni. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta. Nabywca zawiadamia niezwłocznie spółdzielnię o nabyciu prawa. Przepisy regulujące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu znajdują się w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 438 z późn. zm.).

Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje SWPL, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W przypadku spełnienia powyższych warunków spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może być prowadzona księga wieczysta. Nie jest to jednak obowiązek. Zależy to od woli osoby której prawo to przysługuje. Założenie księgi wieczystej możliwe jest tylko wówczas, gdy jest ono ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste. Jeżeli spółdzielnia nie jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym gruntu wówczas nie istnieje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a jedynie ekspektatywa tego prawa [uchwała SN(7) z 24.5.2013 r., III CZP 104/12, OSN 2013, Nr 10, poz. 113]. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być obciążone hipoteką. Nie można obciążyć tego prawa służebnością gruntową, osobistą ani prawem dożywocia, ponieważ przedmiotem tych praw może być wyłącznie nieruchomość (art. 285 § 1, art. 296, art. 908 § 1 KC). W orzecznictwie sądowym dominuje obecnie stanowisko, że spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można obciążyć użytkowaniem (postanowienie SN z 24.1.2013 r., V CSK 549/11).