Umowy

Umowa przedwstępna zawierana jest w sytuacji kiedy strony z jakichś powodów nie chcą lub nie mogą zawrzeć umowy przyrzeczonej, a pragną zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości (potrzeba uzyskania kredytu na sfinansowanie zakupu nieruchomości, uzyskanie zezwolenia organu państwowego na nabycie nieruchomości, upływ okresu niezbędnego do tego aby sprzedający nie zapłacił podatku dochodowego od zbycia nieruchomości). Umowa przedwstępna uregulowana została w Kodeksie cywilnym (art. 389 i 390 KC).

Z umowy przedwstępnej wynika obowiązek dla stron do złożenia oświadczeń woli, które składają się na umowę przyrzeczoną. Z umowy przedwstępnej nie tylko wynika zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej ale również obowiązek podjęcia działań koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej (wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie kredytu, zezwolenia na nabycie nieruchomości).

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (wskazanie nieruchomości, ceny sprzedaży). Brak jest obowiązku wskazania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, chociaż wskazanie takiego terminu jest zalecane ponieważ określa termin spełnienia świadczenia. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony w umowie przedwstępnej, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 KC).

W umowie przedwstępnej można zamieścić także rozmaite postanowienia dodatkowe (warunek, zadatek, prawo odstąpienia, karę umowną).

Umowa przedwstępna nie wymaga zachowania formy szczególnej ani pod rygorem nieważności, ani dla celów dowodowych.
Prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej podlegają dziedziczeniu z wyjątkiem przypadku, gdy stroną umowy przyrzeczonej mógłby być wyłącznie spadkodawca bądź strony w umowie inaczej postanowiły (np. że w wyniki śmierci jednej ze stron umowa wygasa).

Roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej może być ujawnione w dziale III księgi wieczystej. Poprzez wpis w księdze wieczystej roszczenie taki uzyskuje rozszerzoną ochronę prawną, a ponadto jest widoczne każdego zainteresowanego. Korzysta również z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wpis w księdze wieczystej może nastąpić jedynie na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego lub w formie pisemnej z podpisem poświadczonym przez notariusza.

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej bezpodstawnie uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej może to wywołać dwojakiego rodzaju następstwa prawne: słabsze albo silniejsze. Skutek słabszy niewykonania umowy przedwstępnej (niezawarcie umowy przyrzeczonej) wyraża się w obowiązku naprawienia szkody, jaką osoba uprawniona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (koszty zawarcia umowy przyrzeczonej, koszty związane z uzyskaniem kredytu lub zezwolenia na nabycie nieruchomości, koszty pośredników, doradców podatkowych, prawnika, ew. inne). Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (art. 390 § 1 KC). Skutek silniejszy polega na obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. Uprawniony może żądać od strony zobowiązanej do zawarcia umowy przyrzeczonej, aby złożyła oświadczenie woli określonej treści, stanowiące konieczny element dojścia do skutku umowy przyrzeczonej. Jeżeli strona zobowiązana nie złoży takiego oświadczenia woli, to prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające taki obowiązek zastępuje to oświadczenie (art. 64 KC). Skutek silniejszy dopuszczalny jest jedynie wtedy gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Odnosi się to zwłaszcza do formy szczególnej przewidzianej pod rygorem nieważności dla umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC). Jeżeli więc umowa przedwstępna sprzedaży dotycząca nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego wówczas strona tej umowy może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje tylko to oświadczenie (art. 64 KC oraz art. 1047 KPC). W przypadku skutku silniejszego umowy przedwstępnej nie ma konieczności dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Strona uprawniona może żądać jedynie odszkodowania. Jeżeli strona uprawniona skorzysta ze skutku silniejszego, nie może domagać się odszkodowania, w więc nie może realizować swojego uprawnienia w ramach tzw. skutku słabszego.
Umowa przedwstępna nie wywołuje skutków podatkowych w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych lub podatku od spadków i darowizn.

II. UMOWA SPRZEDAŻY

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 KC). Umowa sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Sprzedawca obowiązany jest przed zawarciem umowy udzielić kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy oraz wydać posiadane przez siebie dokumenty, które dotyczą rzeczy. Sprzedawca zobowiązany jest sporządzić i przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej sporządzone dla lokalu lub budynku (części budynku), który jest przedmiotem sprzedaży (art. 3 i 11 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków). Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary z nią związane oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy. Do korzyści należą m.in. czynsz najmu z nabytego lokalu mieszkalnego, zaś ciężary to przede wszystkim koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości, podatek od nieruchomości.

Umowa sprzedaży jest objęta ustawą z dnia 09 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 170 z późn. zm.). Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych jest kupujący. W przypadku gdy umowa sprzedaży zawarta jest w formie aktu notarialnego PCC pobiera notariusz, który jest płatnikiem tego podatku i odprowadza pobrany podatek na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Nie podlega podatkowi umowa sprzedaży w zakresie w jakim opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla którego prowadzona jest księga wieczysta, notariusz składa za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosek wieczystoksięgowy o dokonanie zmian w księdze wieczystej. Jeżeli księga wieczysta dla nieruchomości nie była dotychczas prowadzona wówczas składa wniosek o jej założenie i dokonanie wpisów. W przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla którego nie jest prowadzona księga wieczysta, notariusz na żądanie kupującego składa wniosek o założenie księgi oraz stosowny wpis.

III. UMOWA DEWELOPERSKA

Umowa deweloperska uregulowana została w ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tj. Dz. U z 2021 r., poz. 1177 z późn. zm.).
Umowa deweloperska to umowa zawarta pomiędzy nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości zabudowanej tym domem lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa (zapłaty ceny). Deweloperem jest przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 Kodeksu cywilnego, który w ramach działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie polegające m.in. na budowie budynków mieszkalnych jedno lub wielorodzinnych. Nabywcą jest osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera umowę deweloperską. Przedmiotem umowy deweloperskiej jest co do zasady lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Przedmiotem takiej umowy może być również lokal użytkowy lub udział w takim lokalu, jeżeli umowa o wybudowanie i nabycie takiego lokalu jest zawierana łącznie z umową deweloperską dot. lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) i dotyczy tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zgodnie z Ustawą deweloperską Deweloper zobowiązany jest:
1) posiadać w banku zamknięty lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy dla realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz ponosić koszty, opłaty i prowizje z nim związane,
2) dokonywać terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
3) sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego, zgodnie ze wzorem stanowiącym załącznik do Ustawy deweloperskiej,
4) doręczyć nabywcy prospekt informacyjny wraz z załącznikami (rzutem lokalu mieszkalnego, wzorem umowy deweloperskiej),
5) zapewnić nabywcy możliwość zapoznania się z określonymi dokumentami i informacjami, w tym aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, odpisem z KRS, pozwoleniem na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie 2 lata, projektem budowlanym.

Zgodnie z umową deweloperską Nabywca dokonuje wpłat na poczet ceny wyłącznie na mieszkaniowy rachunek powierniczy, co oznacza że środki te trafiają do banku powiernika a nie na rachunek bankowy dewelopera. Wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, co oznacza że nabywca płaci zaliczkę na poczet ceny w wysokości odpowiadającej kosztom zrealizowanego już etapu inwestycji. Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej. Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Na podstawie umowy deweloperskiej ujawnia się w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest realizowane przedsięwzięcie deweloperskie, roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu bądź zabudowanie nieruchomości domem jednorodzinnym i przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej tym domem. Wpis do księgi wieczystej jest obligatoryjny.

Zgodnie z Ustawą deweloperską deweloper ma obowiązek wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Podstawową rolą DFG jest zwrot wpłat dokonanych przez nabywców na poczet ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – w razie zawarcia umowy deweloperskiej. Beneficjentami wypłat dokonywanych przez DFG mogą być jedynie ci nabywcy, którzy wpłacili środki pieniężne na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nabywcy mogą otrzymać środki z DFG niezależnie od tego, czy deweloper dokonywał wpłat na DFG. Wypłata środków nabywcom przez DFG jest dokonywana w wypadkach wskazanych w Ustawie deweloperskiej, w szczególności w razie ogłoszenia upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę i nieodzyskania wpłaconych środków przez nabywcę.

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Zawarcie jej w innej formie powoduje jej nieważność.

Umowa deweloperska nie wywołuje skutków podatkowych w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych i podatku od spadków i darowizn.

IV. UMOWA ZAMIANY

Umowa zamiany polega na tym, że każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy (prawa użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)
w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy (art. 603 KC). Do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. W związku z tym, że w umowie zamiany każda ze stron jest jednocześnie nabywcą i zbywcą, co do zasady każdej z nich przysługuje taki sam zbiór praw i obowiązków, na które składają się uprawnienia, jak i obowiązki sprzedającego i kupującego. Podstawowym elementem odróżniającym zamianę od sprzedaży jest cena, która przy umowie zamiany, z oczywistych względów, nie występuje.

Charakterystyczną cechą umowy zamiany jest ekwiwalentność wzajemnych świadczeń, rozumiana jako równoważna wartość przenoszonych rzeczy. Wzajemne świadczenia stron umowy powinny mieć podobną wartość, przy czym ekwiwalentność świadczeń w przypadku umowy zamiany jest oceniana w sposób subiektywny (lokal mieszkalny o mniejszej powierzchni, a znajdujący się na parterze czy w budynku, w którym jest zamontowana winda, dla osoby poszukującej właśnie tego typu udogodnień, będzie miał porównywalną wartość do większego lokalu, ale położonego na wyższym piętrze, który obiektywnie będzie przedstawiał większą wartość). Różnica wartości zamienianych rzecz wyrównywana jest dopłatą pieniężną.

Umowa zamiany nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowego praw do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy skutkuje nieważnością umowy.  
Umowa zamiany podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy ciąży na obu stronach umowy, które zobowiązane są solidarnie do jego zapłaty. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy. Jeżeli umowa zawarta została w formie aktu notarialnego notariusz pobiera podatek, a następnie odprowadza go do właściwego urzędu skarbowego. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa od którego przypada wyższy podatek, a jeśli ich wartość jest równa – od któregokolwiek z nich. Wyjątkiem jest zamiana lokalu mieszkalnego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu, gdzie podstawą obliczenia podatku jest różnica wartości rynkowych tych przedmiotów. Zasada ta dotyczy również zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, jak również udziałów w tych przedmiotach. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych od umów zamiany, przy przeniesieniu własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego wynosi 2%, zaś przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych wynosi 1%. Jeśli zamianie podlegają przedmioty, dla których ustawodawca przewidział różne stawki podatku, wówczas podatek należy pobrać według stawki najwyższej. Zwalnia się od podatku zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

V. UMOWA DAROWIZNY

Umowa darowizny polega na tym, że darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Zasadniczą cechą darowizny jest jej nieodpłatność – należy przez nią rozumieć brak ekwiwalentu ekonomicznego jako odpowiednika świadczenia darczyńcy. 

Umowa uregulowana została w art. 888–902 KC. Umowa darowizny nieruchomości (użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy darowizny, której przedmiotem są wymienione przedmioty w innej formie niż notarialna skutkuje nieważnością umowy. Darczyńca może nałożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie). Polecenie może polegać np. na obowiązku ukończenia przez obdarowanego studiów wyższych, wspierania przez niego działalności charytatywnych (interes społeczny) czy opieki nad inną osobą (ochrona osób trzecich).

Darowiznę wykonaną darczyńca może odwołać jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności, chyba że darczyńca mu przebaczył (art. 898 § 1 KC) oraz o ile nie upłynął roczny termin od dnia, w którym darczyńca o tej niewdzięczności się dowiedział (art. 899 § 1 i 3 KC). Z jednolitej opinii nauki i orzecznictwa wynika, że otrzymanie nieodpłatnie przysporzenia majątkowego nakłada na obdarowanego moralny obowiązek wdzięczności wobec darczyńcy, a sankcją za (kwalifikowane) złamanie tego obowiązku jest możliwość odwołania darowizny. Pod pojęciem rażącej niewdzięczności rozumieć należy szereg działań lub zaniechań, jakich dopuszcza się obdarowany względem darczyńcy, wykonywanych w złej intencji oraz zmierzających do skrzywdzenia go w którejkolwiek ze sfer życiowych, wydaje się jednak, że w każdym przypadku dokonywanych z zamiarem celowym. Musi być to zachowanie manifestujące złą wolę, zmierzające do wyrządzenia przykrości i krzywdy oraz takie, którego nie da się pogodzić z normami społecznymi.

Umowa darowizny podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Obowiązek podatkowy ciąży na obdarowanym. Podstawą opodatkowania jest wartość długów i ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego. Stawka podatku wynosi 2%. W przypadku zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego podatek pobiera notariusz, który jest płatnikiem tego podatku.

Umowa darowizny podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 1774 z późn. zm.). Zgodnie z art. 4a powołanej ustawy zwalnia się od podatku nabycie własności nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Zwolnienie przysługuje bez względu na wartość przedmiotu darowizny. Co do pozostałych osób podatek będzie należny jeżeli nabywca należy do I, II lub III grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn, a wartość darowizny przekracza tzw. kwoty wolne od podatku. Kwoty te określone zostały w art. 9 powołanej ustawy. W przypadku gdy umowa darowizny dokonana została w formie aktu notarialnego podatek jest obliczany i pobierany przez notariusza, który jest płatnikiem tego podatku.

VI. UMOWA DOŻYWOCIA

Umową o dożywocie jest umowa, na mocy której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie. Zbycie nieruchomości następuje w celu zobowiązania drugiej strony do zapewnienia dożywotniego utrzymania zbywcy nieruchomości. Umowa może być zawarta wyłącznie w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy o dożywocie bez zachowania formy aktu notarialnego będzie skutkowało jej nieważnością. Zbywcą nieruchomości może być wyłącznie osoba fizyczna, natomiast nabywcą osoba fizyczna, osoba prawna, jak i niebędąca osobą prawną jednostka organizacyjna, której ustawa przyznaje zdolność prawną. W praktyce dożywotnikiem najczęściej jest zbywca nieruchomości, jednak stosownie do treści art. 908 § 3 KC dożywocie może zostać zastrzeżone także na rzecz osoby bliskiej zbywcy.
Przedmiotem umowy może być dowolna nieruchomość (gruntowa, zabudowana lub niezabudowana, nieruchomość lokalowa lub budynkowa), jak również udział w nieruchomości. Przedmiotem umowy może być również prawo użytkowania wieczystego jak też udział w tym prawie. Nie może być przedmiotem umowy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Powyższe nie wyklucza przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za świadczenia mające na celu zapewnienie dożywotniego utrzymania zbywcy, ale w drodze umowy nienazwanej zawieranej na zasadzie swobody umów wyrażonej w art. 3531 KC. W razie zawarcia takiej umowy powstały stosunek nie będzie miał charakteru umowy dożywocia, a zbywca nie będzie korzystał z ochrony przysługującej dożywotnikowi.

Obowiązki nabywcy nieruchomości – w ramach umowy o dożywocie – polegają na: 1) przyjęciu zbywcy jako domownika; 2) dostarczaniu zbywcy wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału; 3) zapewnianiu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie; 4) sprawienia dożywotnikowi własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.
 
Obowiązki te mogą być określone w umowie w inny sposób, przy czym absolutne minimum świadczeń ze strony nabywcy nieruchomości powinno sprowadzać się do zapewnienia dożywotnikowi mieszkania oraz wyżywienia, zaś zakres i rozmiar tych świadczeń powinien pozwalać na zaspokajanie normalnych potrzeb uprawnionego, nawet jeżeli nie znajduje się on w niedostatku, z zachowaniem co najmniej dotychczasowego poziomu życia, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego, ustalonych zwyczajów lub stosunków miejscowych, a nawet wartości nabytej nieruchomości. Strony w umowie mogą również określić obowiązki nabywcy polegające na:

1) obciążeniu na rzecz zbywcy nabytej nieruchomości prawem użytkowania, którego wykonywanie będzie ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą,
2) spełnianiu powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych co do gatunku.

Prawo dożywocia powstaje z mocy prawa z chwilą zawarcia umowy o dożywocie. Prawo to ma charakter ściśle osobisty, a co za tym idzie, jest niezbywalne i niedziedziczne. Prawo to może zarazem przysługiwać większej liczbie osób, a w razie śmierci jednego z dożywotników ulega odpowiedniemu zmniejszeniu.

Prawo dożywocia może być ujawnione w dziale III księgi wieczystej, ale brak ujawnienia tego prawa nie chroni nabywcy nieruchomości przed odpowiedzialnością rzeczową i osobistą za świadczenia objęte dożywociem, albowiem przeciwko temu prawu nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stosownie do treści art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Umowa dożywocia podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy. Podatek oblicza i pobiera notariusz, który jest płatnikiem tego podatku. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa. Stawka podatku wynosi 2%. Podatnikiem jest nabywca nieruchomości.

VII. SŁUŻEBNOŚĆ MIESZKANIA

Służebność mieszkania jest służebnością osobistą, a więc może być ustanowiona jedynie na rzecz osoby fizycznej. Służebność osobista ma na celu zaspokojenie określonych potrzeb uprawnionego. Jej istnienie i treść wiąże się z osobą, której to prawo przysługuje. Śmierć uprawnionego powoduje wygaśnięcie tej służebności (art. 299 KC). Jest ona niezbywalna, jak również nie można przenieść uprawnienia do jej wykonywania (art. 300 KC). Uprawniony nie może zatem oddać obciążonej nieruchomości do korzystania osobie trzeciej (np. jej wydzierżawić). Służebność osobista mieszkania w praktyce związana jest z reguły z zawieraniem umów darowizny albo dożywocia.

Uprawniony ze służebności osobistej mieszkania może przyjąć na mieszkanie:
1) małżonka i dzieci małoletnie,
2) inne osoby, ale tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego (art. 301 § 1 KC).

Co więcej, dzieci przyjęte na mieszkanie jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. W przypadku tej służebności śmierć uprawnionego nie musi oznaczać wygaśnięcia tego prawa. Strony mogą bowiem się umówić, że służebność dalej będzie przysługiwać dzieciom, rodzicom i małżonkowi zmarłego (art. 301 § 2 KC). Nie jest jednak możliwe dokonanie takiego zastrzeżenia na rzecz osoby spoza tej grupy (np. wnuka, rodzeństwa). Uprawniony ze służebności osobistej może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, a do wzajemnych stosunków pomiędzy nim a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 302 KC). Służebność mieszkania co do zasady powstaje w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a osobą fizyczną, która ma się stać uprawnioną z tytułu służebności. Służebność osobista podlega ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej. Notariusz, sporządzając akt notarialny dokumentujący ustanowienie służebności osobistej, powinien w związku z tym złożyć wniosek o jej wpis w księdze wieczystej.

Służebność mieszkania może być odpłatna lub nieodpłatna. W przypadku odpłatnej służebności powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek powstaje z chwilą zawarcia umowy. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywającym służebność. Podstawę opodatkowana stanowi wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione. Stawka podatku wynosi 1%. W przypadku nieodpłatnej służebności powstaje obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą ustanowienia służebności i ciąży na nabywającym służebność. Roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością. W razie ustanowienia służebności na czas nie określony wartość służebności mnoży się przez 10 lat. Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca (patrz wyżej uwagi do umowy darowizny) oraz od wartości nabytej służebności. Małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macochę są zwolnieni od podatku bez względu na wartość nabytej służebności.

VIII. ZADATEK

W obrocie nieruchomościami powszechnie stosowane jest zastrzeżenie umowne, mocą którego odpowiedzialność odszkodowawcza za niewykonanie zobowiązania przybiera postać zryczałtowaną i polega na utracie danych drugiej stronie przy zawarciu umowy pieniędzy bądź na konieczności zwrotu kontrahentowi podwójnej ilości otrzymanych od niego pieniędzy. Zarówno to zastrzeżenie umowne, jak i wręczone przy zawarciu umowy pieniądze nazywa się zadatkiem. Zasada powyższa ma zastosowanie tylko wtedy gdy strony umowy nie postanowią inaczej (art. 394 KC). Np. nie określą, że dana przy umowie suma pieniężna będzie zaliczką, kaucją, wadium. Zadatek powinien być przekazany przy zawarciu umowy, gdyż jest to czynność prawna realna. Nie ma przeszkód, by strony umówiły się o zadatek już po zawarciu umowy zasadniczej. Orzecznictwo sądowe dopuszcza możliwość późniejszego dania zadatku (już po zawarciu umowy przelewem w terminie wskazanym w umowie). Jeżeli strony chcą skutecznie zastrzec zadatek, którego wręczenie ma nastąpić później niż zawarcie umowy, powinny zamieścić w umowie odpowiednie postanowienie określające termin dania zadatku. To oznacza, że zadatek, który nie został dany przy zawarciu umowy, a strony nie oznaczyły w umowie jego późniejszego wręczenia, należy uznać za nieskutecznie zastrzeżony. Ten sam skutek nastąpi także wtedy, gdy strona nie da zadatku w oznaczonym terminie.

Zadatek może zostać zastrzeżony przy różnych umowach, nie tylko przy umowie przedwstępnej.
Skutki prawne zadatku określone w art. 394 KC powstają w przypadku, gdy dłużnik nie wykona zobowiązania z przyczyn, za które wyłącznie on ponosi odpowiedzialność. Skutki te polegają przede wszystkim na tym, że w momencie bezskutecznego upływu terminu wymagalności po stronie wierzyciela powstaje uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności wyznaczania dłużnikowi dodatkowego terminu i bez względu na to, czy spóźnione świadczenie miałoby dla niego jeszcze znaczenie. Wierzyciel nie musi korzystać z tego uprawnienia, może domagać się spełnienia świadczenia przez dłużnika. Także dłużnik nie może zwolnić się ze zobowiązania rezygnując z przedmiotu zadatku, czy zwracając go wierzycielowi. Uprawnienie do odstąpienia od umowy wynika z ustawy i związane jest z niewykonaniem zobowiązania przez drugą stronę. Z tego względu nie ma przeszkód do zastrzegania zadatku w umowach zobowiązująco-rozporządzających dotyczących nieruchomości.

Dalszy skutek zastrzeżenia zadatku powstaje wówczas, gdy wierzyciel skorzysta z uprawnienia do odstąpienia od umowy. Skutek ten polega na wyłączeniu ogólnych reguł odpowiedzialności odszkodowawczej i zastąpieniu ich wyłącznie zadatkiem. Jeżeli bowiem wierzyciel był stroną otrzymującą przedmiot zadatku, ma prawo go zachować i w ten sposób bezpośrednio z tego przedmiotu zaspokoić swój interes. Jeżeli wierzyciel był stronąPoczątek formularza dającą zadatek, ma roszczenie o jego zwrot w podwójnej wysokości. Uprawnienia wierzyciela są niezależne od tego, czy wskutek niewykonania zobowiązania poniósł on szkodę i w jakiej wysokości. Z drugiej strony, jeżeli odstąpił on od umowy na podstawie art. 394 § 1 KC, nie może domagać się naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

Jeżeli umowa została wykonana zadatek podlega zaliczeniu na poczet świadczenia (ceny). Jeżeli świadczenie to jest takiego rodzaju, że zaliczenie nie jest możliwe, strona dająca zadatek ma roszczenie o jego zwrot. Jeżeli umowa została rozwiązana przez strony albo jej niewykonanie wynikło z okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron bądź ponoszą ją obie strony, zadatek powinien zostać zwrócony.
Kodeks cywilny nie określa wysokości zadatku. W obrocie najczęściej zastrzega się zadatek na poziomie od 10 do 30% wartości świadczenia (ceny). W orzecznictwie sądowym akceptowane są również zadatki wyższe, przy czym nadmierna wysokość zadatku może uzasadniać uznanie go za mający na celu obejście ustawy.

IX. ODSTĄPIENIE OD UMOWY

Strona umowy nie może jej samodzielnie rozwiązać, chyba że ma do tego uprawnienie przyznane przez ustawę lub czynność prawną. Zgodnie z art. 395 KC można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy (umowne prawo odstąpienia). Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.

Przesłanką skuteczności zastrzeżenia prawa odstąpienia od umowy jest ograniczenie go terminem końcowym. Może on być oznaczony w dowolny sposób, także przez wskazanie zdarzenia, które z pewnością nastąpi w przyszłości, lecz nie wiadomo kiedy. Termin może upływać także po terminie wymagalności roszczeń i po wykonaniu umowy. Powstanie lub wygaśnięcie umownego prawa odstąpienia strony mogą uzależnić także od warunku (zdarzenia przyszłego i niepewnego).

Wykonanie prawa odstąpienia następuje przez złożenie jednostronnego oświadczenia woli drugiej stronie umowy. Czynność ta jest nieodwołalna. Odstąpienie od umowy zawartej w formie aktu notarialnego może nastąpić również w formie pisemnej (art. 77 § 3 KC). W przypadku odstąpienia od umowy ulega ona rozwiązaniu. Jeżeli odstąpienie od umowy nastąpiło po jej częściowym lub całkowitym wykonaniu, spełnione świadczenia podlegają zwrotowi.

X. ODSTĘPNE

Odstępne jest szczególnym rodzajem umownego prawa odstąpienia. Polega na tym, że jedna ze stron umowy lub obie mogą odstąpić od umowy pod warunkiem zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej, tzw. odstępnego. Zapłata odstępnego musi nastąpić jednocześnie ze złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Nie ma jednak przeszkód, by odstępne zostało przez uprawnionego wydane drugiej stronie już wcześniej. Odstępne może być dane także przy zawarciu umowy, strony muszą jednak wówczas wyraźnie zaznaczyć, że nie stanowi ono zadatku w rozumieniu art. 394 KC. Jeżeli zastrzeżono odstępne, oświadczenie o odstąpieniu nie połączone z daniem odstępnego jest bezskuteczne. Uprawniony może tę czynność ponowić, dając jednocześnie odstępne, o ile nie upłynął przewidziany w umowie termin do odstąpienia.

XI. KARA UMOWNA

Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej (art. 483 KC). Przepisy o karze umownej nie mają zastosowania do świadczeń pieniężnych (zapłaty ceny, zaliczki). W przypadku świadczenia pieniężnego przysługują odsetki za opóźnienie. Kara umowna występuje wyłącznie pod postacią określonej sumy, co niekoniecznie musi oznaczać, że zastrzegając ją, należy ustalić jednocześnie jej wysokość. Można ją zastrzec w innej walucie niż waluta, w jakiej określono np. jedno ze świadczeń w umowie wzajemnej. Określenie kary może nastąpić przez wskazanie kryteriów, za pomocą których możliwe będzie ustalenie jej wysokości (określony procent wartości całego lub części świadczenia, określona stawka pomnożona przez ilość dni zwłoki). Kara umowna przysługuje jedynie w sytuacji naruszenia przez stronę umowy obowiązków w wyniku okoliczności za które ponosi ona odpowiedzialność. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania umowy kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej przez niego szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Jeżeli umowa została w znacznej części wykonana, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana (art. 484 KC). Kara umowna zastępuje więc wyłącznie odszkodowanie, nie ma zaś wpływu na obowiązek wykonania umowy. Dlatego też w razie jej zastrzeżenia nie ulega zmianie przedmiot zobowiązania. W pierwszej kolejności strona zobowiązana jest wykonać umowę, natomiast nie przysługuje jej możliwość zwolnienia się z zobowiązania poprzez zapłatę umówionej kary.