Kategorie nieruchomości

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – mogą one być m.in. przedmiotem sprzedaży, zamiany, zrzeczenia się, użyczenia, oddania w użytkowanie wieczyste, najem lub dzierżawę. Ponadto nieruchomości mogą pełnić rolę wkładów niepieniężnych (aportów), wnoszonych do spółek, a także stanowić część wyposażenia tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz majątek tworzonych fundacji.

 

Nieruchomości gruntowe

Nieruchomości gruntowe mogą być zabudowane (np. domem jednorodzinnym, halą magazynową, budowlami i urządzeniami) lub niezabudowane. Szczegółowe określenie nieruchomości wynika z danych zamieszczonych w ewidencji gruntów i budynków (prowadzonych przez starostwa powiatowe). Określa ona, jaka działka (działki) ewidencyjna tworzy nieruchomość, jaka jest jej powierzchnia, rodzaj użytków gruntowych. Do ustalenia szczegółowego położenia nieruchomości, jej powierzchni, a także rodzaju użytków służy wypis z rejestru gruntów.

W przypadku nieruchomości zabudowanej rodzaj budynków, ich położenie, przeznaczenie i funkcja użytkowa będą wynikać z wypisu z rejestru gruntów bądź z wypisu z kartoteki budynków. Budynki, budowle i inne urządzenia trwale związane z gruntem, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania stanowią część składową gruntu, nie zaś odrębną nieruchomość. Tak więc dom jest częścią składową gruntu, a nie odrębną nieruchomością budynkową. Nabywając grunt, nabywają Państwo jednocześnie jego części składowe, w tym budynki. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych. 

 

Nieruchomości budynkowe

Nieruchomości budynkowe to budynki trwale związane z gruntem, jeżeli na mocy przepisów stanowią przedmiot własności odrębny od gruntu. Taka więc odrębna nieruchomość budynkowa może zaistnieć tylko wtedy, kiedy taką możliwość przewiduje przepis szczególny. Jeśli chodzi o aktualny stan prawny, to ustawodawca dopuszcza powstanie odrębnej od gruntu nieruchomości budynkowej w trzech przypadkach.

• Pierwszy dotyczy nieruchomości budynkowej, której prawo własności przysługuje użytkownikowi wieczystemu gruntu i która stanowi nieruchomość odrębną od nieruchomości gruntowej, na której jest posadowiona. Własność tej nieruchomości gruntowej przysługuje Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego lub związkowi jednostek samorządu terytorialnego. Nieruchomość gruntowa jest przy tym oddana oczywiście w użytkowanie wieczyste. Podstawę prawną dla wyodrębniania w takim układzie prawnym nieruchomości budynkowej odrębnej od nieruchomości gruntowej, na której ten budynek się znajduje, stanowi art. 235 § 1 KC.
  Zgodnie z jego treścią, budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika – stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Regulację dotyczącą takiej odrębnej własności budynku przysługującej użytkownikowi wieczystemu znajdą Państwo w Kodeksie cywilnym (art. 232-243 KC) oraz Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 z późn. zm.) (art. 27–33, 62-64, 69).
• Drugi przypadek dotyczy odrębnej własności budynków, przysługującej rolniczej spółdzielni produkcyjnej na użytkowanym przez nią gruncie, wniesionym w ramach wkładu gruntowego członka tej spółdzielni. Trzecia opcja odnosi się do budynków wzniesionych przez tą spółdzielnię na gruncie stanowiącym własność członka tej spółdzielni. Oba te przypadki występują obecnie sporadycznie.

Odrębna własność budynku jest wyjątkiem od zasady superficies solo cedit (z łac. to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi ). We wskazanych powyżej przypadkach mamy do czynienia z odrębną od gruntu nieruchomością budynkową. Są to zatem odstępstwa od ogólnej zasady, w myśl której budynek taki stanowiłby część składową gruntu (art. 48 KC). Również inne niż budynki urządzenia, wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika, stanowią jego własność.

 

Prawo własności gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe

Zgodnie z Ustawą z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 904 z późn. zm.), z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności tych gruntów. Dotyczy to zarówno budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jak i wielorodzinnych. W określonych przypadkach obejmuje również inne budynki (np. gospodarcze, garaże), jeżeli znajdują się na tej samej nieruchomości co budynki mieszkalne i umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przekształcenie następuje z mocy prawa (ex lege), a okoliczność tą potwierdza zaświadczenie wydane przez właściwego starostę (w odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa) lub prezydenta, burmistrza lub wójta (w odniesieniu do gruntów gminy). Zaświadczenie stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej i ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. grunt będący w użytkowaniu wieczystym zostanie zabudowany budynkiem wielorodzinnym lub jednorodzinnym, przekształcenie użytkowania wieczystego następuje w momencie oddania budynku do użytkowania, o którym mowa w przepisach Prawa budowlanego.

 

Nieruchomości lokalowe

Nieruchomości lokalowe to część budynku trwale związanego z gruntem, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią przedmiot własności odrębny od gruntu. W aktualnie obowiązującym stanie prawnym przepisy takie zawiera Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokalu, która określa kategorię nieruchomości lokalowych. Nieruchomości lokalowe to zarówno lokal mieszkalny, jak i lokal o innym przeznaczeniu (usługowy). Nieruchomością lokalową może być jedynie lokal samodzielny, tj. izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zasadę tą stosuje się również do samodzielnych lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydaje starosta. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia – nawet jeśli bezpośrednio do niego nie przylegają lub leżą w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Są to w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi. Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Odrębna własność lokalu może zostać ustanowiona w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. 

 

Kięgi wieczyste

Dla wszystkich rodzajów nieruchomości prowadzi się księgi wieczyste. Celem ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Istnieje domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz że prawo wykreślone nie istnieje. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (jest to rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

 

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Celem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wzmocnienie pewności obrotu gospodarczego przez narzucenie bezwzględnej przewagi stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

• prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
• prawu dożywocia;
• służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji rządowej albo jednostki samorządu terytorialnego;
• służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
• służebnościom przesyłu.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub skardze kasacyjnej oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Warto dodać, że księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

• pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości (położenia, powierzchnia, rodzaj nieruchomości) oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
• drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
• trzeci jest przeznaczony na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
• czwarty służy do sporządzania wpisów dotyczących hipotek.

W obrocie nadal występują nieruchomości, dla których nie zostały ustanowione księgi wieczyste. Nie ma zakazu rozporządzania takimi nieruchomościami. Jednak notariusz dokumentujący umowę przeniesienia (obciążenia) takiej nieruchomości, jest zobowiązany złożyć wniosek o założenie dla niej księgi wieczystej. Zapraszamy do skorzystania z naszych usług notarialnych dotyczących obrotu nieruchomościami. Każdą transakcję przeprowadzamy zgodnie z obowiązującymi przepisami, a także oczekiwaniami stron.